Mengenal Investasi dan Manajemen Properti Komersial

Di dunia properti, terdapat perbedaan dalam investasi dan manajemen properti komersial  dengan properti residensial. Sebelum memutuskan untuk berinvestasi pada properti, pahami bagaimana cara kerja manajemen  properti. 

Properti komersial adalah jenis properti yang dimanfaatkan untuk tujuan bisnis atau mendapatkan keuntungan. Aset fisik properti komersial ini berupa bangunan yang dijadikan tempat untuk mencari keuntungan oleh pemiliknya. Contohnya adalah bangunan kantor yang digunakan untuk operasional bisnis,  pabrik untuk operasional produksi barang, mal atau pusat perbelanjaan, hotel, dan gudang. 

Sedangkan properti residensial adalah properti yang dimanfaatkan untuk keperluan tempat tinggal atau hunian. Selain untuk hunian pribadi, tak sedikit pemilik properti yang menyewakan properti residensialnya kepada orang lain. Properti residensial contohnya adalah apartemen, kondominium,  rumah susun, rusunawa, bangunan mes asrama mahasiswa atau pelajar, dan villa. 

Manajemen properti komersial 

Dari pengertian di atas, maka manajemen properti komersial juga akan meliputi pengelolaan properti yang digunakan untuk tujuan bisnis, seperti gedung perkantoran, ruang ritel, dan kompleks industri. 

Dalam kesehariannya, manajemen properti komersial memusatkan perhatian pada tugas-tugas penyewaan untuk bisnis, gabungan penyewa, pemeliharaan fasilitas komersial, dan memaksimalkan keuntungan. 

Seorang manajer properti komersial perlu pemahaman yang mendalam tentang dinamika pasar, negosiasi sewa, dan bagaimana memenuhi kebutuhan unik bisnis. Mengelola administrasi, pengoperasian, dan pengawasan properti komersial seperti gedung perkantoran, ruang ritel, kompleks industri, dan pengembangan serba guna adalah tugas-utama dalam manajemen properti komersial. 

Berbagai tanggung jawab yang berfokus pada usaha memaksimalkan nilai dan profitabilitas properti sekaligus memastikan pengoperasian yang lancar dan efisien merupakan fokus perhatian utama dalam manajemen properti komersial.

• Peran utama 

Pada umumnya, manajemen properti komersial berperan untuk memfasilitasi penyewaan dan manajemen penyewa. Tugas umum dari jenis manajemen ini  meliputi memasarkan ruang kosong, menyaring calon penyewa, menegosiasikan perjanjian sewa, dan menangani kekhawatiran dan pertanyaan penyewa. 

Manajer properti komersial bekerja sama dengan penyewa untuk memenuhi kebutuhan mereka, menangani pembaruan sewa dan pengumpulan sewa, serta mengatasi masalah pemeliharaan atau perbaikan apa pun.

• Pemeliharaan

Pemeliharaan adalah aspek penting dalam pengelolaan properti komersial. Tak ayal, seorang manajer properti komersial akan mengawasi inspeksi secara rutin, mengoordinasikan pekerjaan perbaikan dan pemeliharaan, dan memastikan kepatuhan terhadap peraturan keselamatan dan bangunan. Dia juga mempunyai tanggung jawab untuk menjaga integritas fisik properti, mengelola lanskap, fasilitas parkir, dan area umum, serta memastikan properti tetap bersih dan rapi.

• Manajemen keuangan

Tanpa didukung oleh manajemen keuangan yang baik, sulit untuk menjalankan manajemen properti komersial.  Manajemen keuangan adalah komponen penting dalam manajemen properti komersial. Seorang manajer properti harus menangani penganggaran, akuntansi, dan pelaporan keuangan properti. Para manajer properti mengumpulkan uang sewa, membayar pengeluaran seperti pajak utilitas dan properti, dan menyiapkan laporan keuangan untuk pemilik properti. 

• Analisis tren pasar

Manajer properti juga harus bisa menganalisis tren pasar dan melakukan studi kelayakan untuk menentukan tarif sewa yang optimal dan mengidentifikasi potensi peluang menghasilkan pendapatan.

• Memahami aturan hukum

Tak kalah pentingnya, manajemen properti komersial juga melibatkan kepatuhan hukum dan peraturan. Manajer properti harus mengikuti perkembangan undang-undang, peraturan, dan standar industri yang terkait  dengan sewa, pembiayaan, undang-undang perpajakan, penggunaan lahan, dan zonasi untuk memastikan properti beroperasi dalam kerangka hukum. Selain itu, manajer properti komersial juga penting untuk berafiliasi dengan asosiasi pengelola properti dalam menangani perjanjian sewa, proses penggusuran jika diperlukan, dan berhubungan dengan profesional hukum. 

Singkatnya, manajemen properti komersial adalah pengelolaan dan pengoperasian properti komersial secara komprehensif. Manajer properti memainkan peran penting dalam manajemen penyewaan dan penyewa, pemeliharaan properti, manajemen keuangan, dan kepatuhan hukum. Seluruh aktivitas fokus pada memaksimalkan nilai properti dan menyediakan lingkungan yang kondusif bagi penyewa dan bisnis.

Menilai properti 

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173/PMK.06/2020 tentang Penilaian Oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara menyebutkan bahwa untuk mengetahui nilai suatu properti dapat dilakukan lewat tiga pendekatan, yakni: 

1. Pendekatan pasar

2. Pendekatan biaya

3. Pendekatan pendapatan

• Pendekatan pasar 

Pendekatan pasar adalah pendekatan yang dilakukan dengan cara mempertimbangkan data penjualan atau data penawaran dari objek pembanding sejenis,  atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan. Cara ini bisa menjadi opsi yang mudah untuk dilakukan terutama pada saat menilai properti yang memiliki pasar luas dan terbuka.

• Pendekatan biaya 

Pendekatan biaya adalah pendekatan yang dilaksanakan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek penilaian atau penggantinya pada waktu penilaian dikurangi dengan penyusutan fisik atau penyusutan teknis, keusangan fungsional, atau keusangan ekonomis. Pendekatan ini cocok digunakan pada objek properti yang tidak memiliki pasar dan tidak menghasilkan pendapatan.

• Pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan adalah pendekatan yang dilakukan dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian melalui proses kapitalisasi atau pendiskontoan. Pendekatan ini biasa dipakai dalam menilai properti yang menghasilkan pendapatan, seperti properti komersial, maupun properti residensial yang dikomersialkan. Namun, penerapan pendekatan ini harus cermat untuk memisahkan pendapatan dan biaya atas properti dengan pendapatan dan biaya atas usaha yang berjalan dengan menggunakan properti tersebut.

Mengurangi resiko investasi 

Pengetahuan tentang nilai suatu properti bagi pemilik atau pengelola properti adalah sangat penting, sehingga mereka dapat mengambil keputusan pengelolaan yang tepat, mengurangi resiko akan investasi properti serta menghasilkan pendapatan optimal dari properti. 

Resiko dalam properti komersial berkaitan dengan fluktuasi ekonomi dan kinerja bisnis penyewa. Perubahan dalam ekonomi dan industri dapat berdampak langsung pada pendapatan sewa dan nilai properti. 

Properti komersial bisa menjadi pilihan aset investasi. Kendati demikian, ada beberapa kelebihan dan kekurangannya yang mesti Anda ketahui.

Kelebihan investasi properti komersial

Berinvestasi di properti komersial memiliki kelebihan sebagai berikut: 

• Potensi penghasilan tinggi

Dibandingkan dengan properti residensial, potensi penghasilan dari menyewakan properti komersial bisa lebih tinggi. Sebab, klien dari properti komersial seperti gedung perkantoran pastinya adalah perusahaan atau unit bisnis yang telah memiliki bujet tersendiri untuk menyewa kantor. 

• Masa sewa lebih lama

Masa sewa properti komersial biasanya juga lebih lama ketimbang masa sewa properti residensial, sehingga dapat memberikan kepastian penghasilan jangka panjang bagi investor.

Sebagai pemilik, Anda tak perlu repot untuk memasarkan properti tersebut setiap tahunnya.

• Nilai properti stabil

Properti komersial akan terus dibutuhkan dan dicari. Jadi, kemungkinan besar nilai propertinya stabil dari tahun ke tahun.

Kekurangan

Dibalik kelebihannya, properti komersial memiliki kekurangan seperti :

• Perlu modal besar

Untuk memiliki properti komersial dibutuhkan modal yang lebih besar dibandingkan properti residensial. Biasanya, properti komersial dibangun oleh perusahaan atau grup pengusaha ketimbang oleh individu.

• Sulit dijual secara cepat

Aset investasi yang tergolong sulit dijual cepat adalah properti komersial. Jadi, sebelum membeli properti, pastikan Anda telah memiliki aset lainnya, seperti reksadana pasar uang sebagai dana darurat atau reksadana saham untuk dana jangka panjang.